ヘルスケア&メディカル投資法人

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よくあるご質問

Jリートについて

Jリートについて教えてください。
  • Jリートの仕組みについては、下記リンク(一般社団法人投資信託協会の「初めてのJリート」)をご参照ください。

http://j-reit.jp/study/

運用会社について

資産運用会社について教えてください。
  • 資産運用会社はヘルスケアアセットマネジメント株式会社(HAM)です。HAMはシップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行を主要スポンサーとして設立され、それぞれの「介護・医療」「ファンド運営」「金融」のノウハウを活用しています。詳しくは下記リンクをご参照ください。

http://www.hcam.co.jp/

成長戦略について

中長期的な経営戦略について教えてください。
  • 中期的な資産規模目標として上場来掲げている上場3年後500億円、5年後1,000億円の達成を目指しています。具体的には、スポンサーやサポート会社並びに資産運用会社独自のネットワークを活用して、開設済の高齢者向け施設・住宅、開発案件への取組、医療関連施設等を取得していきます。
    これらを達成するため、資産運用会社設立以来、入札案件に頼らない投資案件が『集まる仕組み』の構築に、取り組んでおります。詳しくは下記リンクをご参照ください。

http://www.hcm3455.co.jp/ja/feature/feature5.html

投資対象について

ヘルスケアマーケットはこれからどうなりますか。
  • 日本における高齢社会の進展によりヘルスケアマーケットの成長余力は大きいと考えています。しかしながら上場リート市場におけるヘルスケア&メディカル投資法人(HCM)の規模は未だ小さく、十分に認知されていないのが実情だと考えています。まずは資産規模1,000億円の達成によりヘルスケアリートとして市場で認知してもらうべく努力いたします。
事故・虐待などのオペレーションリスクはなくならないのでしょうか。
  • 医療・介護においては、オペレーションリスクがゼロになることはありません。
    しかしながら事故・虐待等の防止・削減については、オペレーターと行政が二人三脚となってその改善に力を入れて取り組んでいます。また、高齢者の虐待については家族による虐待事例も多数報告されているのが実情です。
    従って、介護に携わっている方々は、ご家族の方にとっても対応が難しい事故・虐待等のリスクに真摯に向き合っていると言っても過言ではないのではないでしょうか。
    そのようなオペレーターと介護に携わる方々をリートを通じて少しでも支えていければ幸いです。
ヘルスケアの専門家について教えてください。
  • 国土交通省を中心にまとめられたガイドラインにおいて、高齢者向け施設・住宅および病院に関して、各々ヘルスケアの専門家が必要とされています。
    具体的には『一定の経験を有する重要な使用人の配置』や『外部専門家からの助言』等が必要になりますが、資産運用会社ではガイドラインに定める『一定の経験を有する重要な使用人』を配置するとともに、ヘルスケア事業に精通した『外部専門家からの助言』を受ける体制も構築しております。
地方の物件も投資対象になりますか。
  • 投資対象としております。
    規約では三大都市圏を中心とし、政令指定都市及びそれに準ずる主要都市(中核市~人口20万人以上)を80%以上としているほか、その他地域にも投資実績がございます。
海外不動産に投資する予定はありますか。
  • HCMは規約で「主として日本国内に所在する資産に投資する」旨定めております。また、本投資法人の設立時における投資理念に「我が国の介護・医療サービスへの需要の増大に対応する」とあり、国内でのヘルスケア施設に重点投資を行っていくことに変わりはありません。従いまして、現時点で海外不動産への投資は想定しておりません。
ヘルスケア施設以外のアセットを取得する予定はありますか。
  • 現状、ヘルスケア施設以外のアセットを取得する予定はございません。引き続きヘルスケア施設に重点投資し、中長期にわたり安定的な収益を確保し、分配金を安定的に配当していきたいと考えております。

運用について

長期的に安定したキャッシュフローとはどういうことですか。
  • ヘルスケアアセットの特長の一つは、長期契約かつ固定賃料が一般的だということです。従って、他のアセットとは異なり、賃料は施設の収益に連動しませんし、老朽化すると賃料が下落傾向になるということも原則ございません。 
    ただし、この『長期固定賃料』を享受するには、テナントであるオペレーターが長期に亘って経営を継続できるということが前提となります。
    従って、資産運用会社ではオペレーターの目利きを重視しております。 
    尚、HCMがオペレーターとの間で締結する賃貸借契約は、原則として、賃貸借期間が10年以上、中途解約が少なくとも5年間は禁止、賃料は施設の収益に連動しない形態となっております。詳細については下記リンクをご参照ください。

http://hcm3455.co.jp/ja/feature/feature5-2.html

なぜバックアップオペレーターを選定しないのですか。
  • 医療・介護においては、オペレーターの変更については行政上の手続きが必要となるため、現在のオペレーターの業務運営に支障が生じた場合にバックアップオペレーターから同じ医療・介護サービスを提供してもらうことは非常に困難です。
    従って、実効性があまり期待できないバックアップオペレーター契約は原則として締結しないという方針です。
    尚、オペレーターとは長期の賃貸借契約を締結し、その経営体制、業容、財務内容等をしっかり目利きした上でポートフォリオに組み入れており、現時点であらかじめバックアップオペレーターを選任する必要性は低いものと考えております。
今後、病院不動産を取得した場合に、運営する医療法人の経営にもタッチしていくのでしょうか。
  • 病院に限らず、高齢者向け施設・住宅についてもオペレーターの経営に関与していくことはございません。HCMは安心して経営していただけるオペレーターを目利きさせていただいており、あくまで不動産の所有者、即ち、「大家」という立場で病院関係者との信頼関係を構築してまいります。
保有物件の平均築年数はどれくらいですか。
  • HCMが現在保有している物件の平均築年数は、第4期末(平成29年1月31日)時点で約14.3年です。

投資主優待について

クオカードや商品券をではなく、介護相談や介護施設の体験利用を対象にしているのはなぜですか。
  • HCMでは、投資主の皆さまに本投資主優待制度のご利用を通じてヘルスケア施設やオペレーターのサービスへのご理解を深めていただく機会を提供させていただきたいと考えております。また、体験利用ばかりでなく介護に関する無料相談を提供させていただく優待制度もございますので、投資主の皆様ご自身やご家族が抱えておられる介護のお悩みやご不安の解消につながることを期待しております。
投資主優待を廃止して分配の原資とすべきではないですか。
  • 現状の投資主優待はオペレーターのご厚意で導入させていただいており、HCMにおいては分配金に影響を及ぼす程の費用負担はしておりません。本制度の趣旨をご理解のうえ、ぜひ一度ご利用いただけましたら幸いです。
投資主優待の利用期間を教えてください。
  • 第4期の投資主優待のご利用は平成29年10月31日までとなっております。ぜひ期間内にご利用くださいませ。

投資口について

投資証券はどこで買うことができますか。
  • お近くの証券会社の窓口やインターネットによるオンライン取引にて買うことができます。また、新投資口発行の際は、HCMが指定する証券会社でのみ、買うことができます。詳細につきましては、お取引のある、又は、最寄りの証券会社にお問い合わせください。

財務について

LTV水準はどのくらいですか。
  • HCMのLTVは、平成29年1月31日時点で50.2%です。

その他

入居率と稼働率の違いを教えてください。
  • HCMでは、入居率は、有料老人ホームの重要事項説明書に表示された入居率または各高齢者向け施設・住宅における定員に対する入居者数の割合を記載しています。一方、稼働率は、HCMが所有している各物件の賃貸が可能な総面積に対して、実際に賃貸借契約が締結され賃貸されている面積が占める割合を記載しています。なお、平成29年7月1日現在、これまでにHCMが取得し保有している物件の稼働率は全て100%です。
上場時と平成29年の公募増資時では鑑定NOI利回りが5.8%から5.3%に低下していますが、取得環境は厳しいのですか。
  • 入札案件に関しては、取得環境が厳しくなっておりますが、資産運用会社ではこれに頼らない『集まる仕組み』の構築に努めており、平成29年3月に取得した2物件は相対取引ものです。HCMでは、物件の取得の際に一口当たり分配金の成長につながる投資を検討して参ります。
HCMについて書かれた第三者のレポートはありますか。
  • モーニングスター株式会社様が作成されたレポートが公表されていますので、下記リンクをご参照ください。

https://www.morningstar.co.jp/stock/er_report/pdf/er3455_170411.pdf

専門用語が分かりにくいので教えてください。
  • 用語集を作成しております。下記リンクをご参照ください。

http://www.hcm3455.co.jp/ja/words/index.html

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