• 投資理念・インパクト（定性目標）
• 高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合（アウトカム指標）
• Ｊリート市場におけるヘルスケア施設の取得額と物件数の推移（アウトカム指標）
• レポート対象期間（2025年4月1日～2026年3月31日）における取得及び譲渡
• レポート対象期間（2025年4月1日～2026年3月31日）に取得した物件
• ポートフォリオマップ
• 建物及び賃貸借の概要（第22期末時点：アウトプット指標）
• 高齢者向け施設・住宅の概要（第22期末時点：アウトプット指標）
• 医療関連施設等の概要（第22期末時点：アウトプット指標）
• 損益状況（第22期末時点：アウトプット指標）
• 鑑定評価書の概要（第22期末時点：アウトプット指標）
• 運用資産の資本的支出（第22期末時点：アウトプット指標）
• オペレーターの会社概要（第22期末時点：アウトプット指標）
• 「少子高齢化」から派生する様々な問題
• 介護における様々な問題
• 国・地方公共団体の取組み

インパクトレポートについて

近年、企業が主体的に社会や環境の課題解決に取り組むことが求められ、業績や財務情報などの従来の評価指標に加え、非財務情報をもとに中長期的な企業の成長力を評価する動きが広がっています。
ヘルスケア＆メディカル投資法人（以下「HCM」といいます。）でも、2019年2月にJリートとして初めてソーシャルファイナンスでの資金調達を行ったことをきっかけに、原則年1回インパクトレポートを発行することとしました。本レポートでは、当該資金の充当状況やHCMと資産運用会社であるヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「HAM」といいます。）が行った社会課題の解決に向けた取組みなどを公表してまいります。

本レポート対象期間	2025年4月1日～2026年3月31日
発行周期	原則、年1回発行（毎年6月）

投資理念・インパクト（定性目標）

国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現

HCMは、医療・介護サービスの需要拡大に対応するためにヘルスケア施設の整備拡充が一層求められているという環境認識のもと、社会的ニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、HCMにおける安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。

高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合 （アウトカム指標）

ヘルスケア施設の供給状況

医療・介護サービスの需要拡大に対して、高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は2024年において1.97%、サービス付き高齢者向け住宅の供給率は2024年において0.80%にとどまっています。

【高齢者人口（65歳以上）に対する高齢者向け施設・住宅の供給率】

（出所）	厚生労働省「社会福祉施設等調査の概況」、一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」ホームページ、総務省「人口推計」に基づき、本資産運用会社が作成しています。

Ｊリート市場におけるヘルスケア施設の取得額と物件数の推移（アウトカム指標）

2026年3月末時点のＪリート市場におけるヘルスケア施設の取得額累計は372,956百万円、物件数累計は209物件です。そのうちHCMの取得額累計は87,829百万円（23.5%）、物件数累計は57物件（27.3%）です。

（単位：百万円、物件）

	ヘルスケア施設の取得額				ヘルスケア施設の物件数
	Jリート市場全体		うち HCM		Jリート市場全体		うち HCM
	取得額	取得額 累計	取得額	取得額 累計	取得物 件数	物件数 累計	取得物 件数	物件数 累計 （注1）
2001年	0	0	0	0	0	0	0	0
2002年	0	0	0	0	0	0	0	0
2003年	0	0	0	0	0	0	0	0
2004年	0	0	0	0	0	0	0	0
2005年	0	0	0	0	0	0	0	0
2006年	2,865	2,865	0	0	4	4	0	0
2007年	5,600	8,465	0	0	4	8	0	0
2008年	0	8,465	0	0	0	8	0	0
2009年	0	8,465	0	0	0	8	0	0
2010年	0	8,465	0	0	0	8	0	0
2011年	0	8,465	0	0	0	8	0	0
2012年	2,510	10,975	0	0	2	10	0	0
2013年	1,980	12,955	0	0	2	12	0	0
2014年	28,782	41,737	0	0	20	32	0	0
2015年	63,411	105,148	23,683	23,683	40	72	16	16
2016年	6,278	111,426	1,338	25,021	5	77	2	18
2017年	18,417	129,843	15,483	40,504	10	87	7	25
2018年	21,675	151,518	1,686	42,190	11	98	2	27
2019年	38,900	190,418	22,691	64,881	13	111	8	35
2020年	72,820	263,238	1,456	66,337	33	144	1（注2）	36
2021年	27,237	290,475	720	67,057	12	156	1	37
2022年	33,702	324,177	13,450	80,507	23	179	11	48
2023年	26,611	350,788	0	80,507	14	193	0	48
2024年	4,894	355,682	3,543	84,050	7	200	6	54
2025年	13,310	368,992	3,779	87,829	7	207	3	57
2026年1月	2,884	371,876	0	87,829	1	208	0	57
2026年2月	1,080	372,956	0	87,829	1	209	0	57
2026年3月	0	372,956	0	87,829	0	209	0	57

（出所）	ARES J-REIT Databook（2026年4月）を基にHAMが作成。
（注1）	HCMが取得した物件数の累計を記載しているため、物件の譲渡は計算に含みません。
（注2）	ベルジ武尊（底地）は既保有物件の底地のため取得物件数に含みません。

レポート対象期間（2025年4月1日～2026年3月31日）における取得及び譲渡

2025年9月に2物件（2,953百万円）および2025年10月に1物件（825百万円）を新たに取得しました。

取得日	物件名	主たる用途	取得価格 （百万円）
2025年9月1日	星ヶ丘ドクターズビル	有料老人ホーム	820
	サニーライフ船橋	有料老人ホーム	2,133
2025年10月1日	メディカル・リハビリホームくらら京王東府中	有料老人ホーム	825
合計			3,779

2025年3月に匿名組合出資持分（100百万円）を新たに取得しました。

取得（出資）日	資産名称	裏付資産	出資金額 （百万円）
2025年3月27日	ＨＣ ＴＵＲＦ 合同会社 匿名組合出資持分	サニーライフ新琴似 練馬谷原ケアパークそよ風 メディカル・リハビリホ－ムグランダ豊田元町 さわやかひがしおおさか館 さわやかひめじ館 さわやかシーサイド くきのうみ	100
合計			100

【ポートフォリオ状況の推移】

2025年1月末時点（第20期末時点）
物件数	54物件
取得価格合計	827億円
鑑定評価額合計	932億円
平均鑑定NOI利回り	5.4%
病院不動産	2物件
オペレーター数	17社
稼働率	100.0%
賃貸借契約期間残存年数	11.0年

2026年1月末時点（第22期末時点）		2025年1月末比
物件数	57物件	+3物件
取得価格合計	865億円	+38億円
鑑定評価額合計	973億円	+41億円
平均鑑定NOI利回り	5.4%	±0.0pt
病院不動産	2物件	±0物件
オペレーター数	17社	±0社
稼働率	100.0%	±0pt
賃貸借契約期間残存年数	10.2年	△0.8年

レポート対象期間（2025年4月1日～2026年3月31日）に取得した物件

ポートフォリオマップ

ポートフォリオマップはこちら

建物及び賃貸借の概要（第22期末時点：アウトプット指標）

物件 番号	物件名称	構造／ 階数 （注1）	建築時期 （注2）	賃貸可能 面積 （㎡） （注3）	賃貸面積 （㎡） （注4）	テナント数 （件） （注5）	稼働率 （％） （注6）
有老-1	アクアマリーン西宮浜	RC/5F	2007年 5月18日	5,274.54	5,189.42	1	98.4
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	RC/B1・6F	1988年 3月8日	2,342.17	2,342.17	1	100.0
有老-3	ボンセジュール日野	RC/3F	1990年 5月2日	1,984.17	1,984.17	1	100.0
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	RC/4F	1985年 2月21日	1,710.43	1,710.43	1	100.0
有老-5	メディカル・リハビリホーム ボンセジュール秦野渋沢	RC/5F	1991年 7月17日	3,435.79	3,435.79	1	100.0
有老-7	アズハイム光が丘	RC/3F	2006年 3月6日	3,628.60	3,628.60	1	100.0
有老-8	アズハイム文京白山	RC/8F	2007年 2月27日	2,507.25	2,507.25	2	100.0
有老-9	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ町田小野路	RC/B1・6F	2007年 10月29日	7,720.17	7,720.17	1	100.0
有老-10	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレあざみ野	RC/B1・5F	2004年 3月1日	5,789.25	5,789.25	1	100.0
有老-11	さわやか立花館	RC/B1・6F	2005年 10月31日	5,652.94	5,652.94	1	100.0
有老-12	さわやか和布刈館	RC/4F	2005年 11月15日	4,720.46	4,720.46	1	100.0
有老-13	さわやか田川館	RC/3F	2006年 1月20日	2,366.20	2,366.20	1	100.0
有老-14	グッドタイムホーム不動前	RC/B1・5F	1992年 3月18日	3,400.20	3,400.20	1	100.0
有老-15	リハビリホーム ボンセジュール四つ木	RC/5F	1989年 3月28日	1,962.89	1,962.89	1	100.0
有老-16	メディカルホーム ボンセジュール伊丹	SRC/11F （専有部分）	1989年 3月3日	2,129.87	2,129.87	1	100.0
有老-17	神戸学園都市ビル	RC/B1・9F	2009年 1月7日	12,636.48	12,636.48	1	100.0
有老-18	グリーンライフ守口	S・RC/9F	2006年 9月6日	8,356.85	8,356.85	1	100.0
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	S/B1・4F	2010年 3月31日	1,772.89	1,772.89	1	100.0
有老-20	グランダ鶴間・大和	RC・S/5F	1998年 3月6日	3,427.08	3,427.08	1	100.0
有老-21	スマイリングホーム メディス足立	RC/4F	2005年 11月16日	3,870.98	3,870.98	2	100.0
有老-22	愛広苑壱番館ビル	S/5F	2010年 2月4日	4,311.20	4,311.20	3	100.0
有老-23	はなことば南	RC/7F	2010年 2月24日	1,710.68	1,710.68	1	100.0
有老-24	はなことば三浦	RC/4F	2007年 6月27日	1,959.64	1,959.64	1	100.0
有老-25	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ浜川崎	RC/4F （専有部分）	2007年 3月8日	4,060.21	4,060.21	5	100.0
有老-26	はなことば新横浜	RC/9F	2004年 3月15日	5,230.23	5,230.23	1	100.0
有老-27	はなことば新横浜2号館	RC/B1・7F	2007年 4月25日	1,837.29	1,837.29	1	100.0
有老-28	はなことば小田原	RC/4F	2009年 9月16日	2,203.42	2,203.42	1	100.0
有老-29	ベルジ箕輪	①S/5F ②S・ RC/8F	①2003年 11月20日 ②1974年 2月28日	11,098.17	11,098.17	1	100.0
有老-30	ベルジ武尊	①S・ SRC/5F ②S/2F	①1982年 9月29日 ②1989年 7月1日	6,352.86	6,352.86	1	100.0
有老-31	サニーライフ北品川	S/3F	2018年 9月20日	2,135.54	2,135.54	1	100.0
有老-32	サニーライフ鎌倉	S/5F	2014年 9月19日	3,817.91	3,817.91	1	100.0
有老-33	ニチイホーム西国分寺	S/3F	1990年 9月29日	1,559.99	1,559.99	1	100.0
有老-34	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷	RC・S/4F	2009年 4月24日	3,824.54	3,824.54	1	100.0
有老-35	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山	S/3F	2005年 8月15日	1,997.87	1,997.87	1	100.0
有老-36	ロイヤル川口	RC/3F	2008年 10月1日	3,484.02	3,484.02	1	100.0
有老-37	ノアガーデン レジェンド	RC/4F	2015年 10月10日	2,736.89	2,736.89	1	100.0
有老-38	ノアガーデン エル・グレイス	RC/4F	2017年 10月27日	2,075.25	2,075.25	1	100.0
有老-39	ノアガーデン シーズンベル	RC/5F	2019年 12月10日	4,602.26	4,602.26	1	100.0
有老-40	ハートランド川口明生苑	RC/6F	2006年 1月30日	3,885.90	3,885.90	1	100.0
有老-41	リハビリホーム グランダ南浦和	S/3F	2011年 7月15日	2,373.25	2,373.25	1	100.0
有老-42	まどか南浦和	S/3F	2005年 4月11日	1,918.98	1,918.98	1	100.0
有老-43	ニチイメゾン稲毛	RC/4F	2008年 2月9日	4,700.07	4,700.07	1	100.0
有老-44	はなことば追浜	S/5F	2011年 7月23日	1,899.46	1,899.46	1	100.0
有老-45	ノアガーデン A館	RC/4F	1995年 11月21日	1,578.76	1,578.76	1	100.0
有老-46	ノアガーデン B館	RC/3F	1999年 9月13日	1,049.05	1,049.05	1	100.0
有老-47	ノアガーデン 別邸	RC/3F	2011年 4月5日	1,073.34	1,073.34	1	100.0
有老-48	PDハウス東大阪	RC/3F	2022年 6月17日	1,792.59	1,792.59	1	100.0
有老-49	ツクイ・サンシャイン 横浜戸塚	RC/6F	2010年 1月9日	2,768.33	2,768.33	1	100.0
有老-50	星ヶ丘ドクターズビル	RC/7F	2005年 4月11日	4,440.49	4,440.49	2	100.0
有老-51	サニーライフ船橋	RC/4F	2013年 4月8日	6,213.87	6,213.87	1	100.0
有老-52	メディカル・リハビリホーム くらら京王東府中	RC/3F	2002年 11月19日	1,874.56	1,874.56	1	100.0
サ高住-1	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 淡路駅前	RC/12F	2009年 6月12日	5,745.15	5,745.15	1	100.0
サ高住-2	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 神戸上沢	S/9F	2009年 6月11日	4,058.35	4,058.35	1	100.0
サ高住-3	ノアガーデン カーサ・リッツ	RC/5F	2015年 3月27日	4,986.98	4,986.98	1	100.0
サ高住-4	ノアガーデン ブルームビュー	RC/4F	2013年 12月1日	2,079.81	2,079.81	1	100.0
医療-1	新潟リハビリテーション病院	①RC/3F ②S/5F	①1990年 4月20日 ②2001年 2月28日	13,476.55	13,476.55	1	100.0
有老・ 医療-1	シップ千里ビルディング	RC/B1・ 11F	2008年 9月5日	24,813.85	24,813.85	1	100.0
合計		―	―	240,416.52	240,331.40	66	100.0

（注1）	「構造／階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注2）	「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注3）	「賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約に基づき記載しています。
（注4）	「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
（注5）	「テナント数」は、賃貸借契約に基づき各建物に入居しているテナント数を記載しています。なお、各保有資産の信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結するヘルスケア施設の区画 （「スマイリングホームメディス足立」については、介護付有料老人ホームの区画）については、マスターリース会社をテナントとしてテナント数を記載し、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件については エンドテナントの総数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。
（注6）	「稼働率」は、2026年1月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

高齢者向け施設・住宅の概要（第22期末時点：アウトプット指標）

物件 番号	物件名称	施設の 類型	オペレーター	居室数 （室） (注1)	定員 （人） (注1)	入居者数 （人） (注1)	入居率 (％) (注2)	重要事項 説明書 作成日 (注3)
有老-1	アクアマリーン西宮浜	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	90	100	96	96.0	2025年 9月1日
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	42	47	40	85.1	2025年 11月1日
有老-3	ボンセジュール日野	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	56	58	58	100.0	2025年 11月1日
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	46	49	46	93.9	2025年 11月1日
有老-5	メディカル・リハビリホーム ボンセジュール秦野渋沢	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	100	101	82	81.2	2025年 11月1日
有老-7	アズハイム光が丘	介護付有料老人ホーム	株式会社アズパートナーズ	83	89	68	76.4	2025年 9月1日
有老-8	アズハイム文京白山	介護付有料老人ホーム	株式会社アズパートナーズ	50	52	50	96.2	2025年 7月1日
有老-9	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ町田小野路	介護付有料老人ホーム	ＳＯＭＰＯケア株式会社	163	169	136	80.5	2025年 10月1日
有老-10	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレあざみ野	介護付有料老人ホーム	ＳＯＭＰＯケア株式会社	145	145	138	95.2	2025年 9月1日
有老-11	さわやか立花館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	104	104	97	93.3	2025年 11月1日
有老-12	さわやか和布刈館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	95	95	87	91.6	2025年 6月15日
有老-13	さわやか田川館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	60	60	57	95.0	2025年 11月1日
有老-14	グッドタイムホーム不動前	介護付有料老人ホーム	株式会社ＪＡＰＡＮライフデザイン	61	67	60	89.6	2025年 8月1日
有老-15	リハビリホームボンセジュール四つ木	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	61	65	56	86.2	2025年 11月1日
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	住宅型有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	62	64	62	96.9	2025年 11月1日
有老-17	神戸学園都市ビル	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	131	138	134	97.1	2025年 9月1日
有老-18	グリーンライフ守口	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	155	189	189	100.0	2025年 9月1日
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	47	47	45	95.7	2025年 9月1日
有老-20	グランダ鶴間・大和	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	73	90	75	83.3	2025年 11月1日
有老-21	スマイリングホームメディス足立	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	82	82	67	81.7	2025年 7月1日
有老-22	愛広苑壱番館ビル	介護付有料老人ホーム	医療法人愛広会	90	90	78	86.7	2025年 11月1日
有老-23	はなことば南	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	50	50	49	98.0	2025年 12月1日
有老-24	はなことば三浦	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	53	54	53	98.1	2026年 1月1日
有老-25	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ浜川崎	介護付有料老人ホーム	ＳＯＭＰＯケア株式会社	58	58	55	94.8	2025年 8月1日
有老-26	はなことば新横浜	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	136	136	125	91.9	2025年 8月1日
有老-27	はなことば新横浜２号館	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	29	30	29	96.7	2025年 12月1日
有老-28	はなことば小田原	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	60	65	56	86.2	2025年 12月1日
有老-29	ベルジ箕輪	介護付有料老人ホーム	ベルジ株式会社	174	206	202	98.1	2025年 8月1日
有老-30	ベルジ武尊	介護付有料老人ホーム	ベルジ株式会社	121	174	172	98.9	2025年 8月1日
有老-31	サニーライフ北品川	介護付有料老人ホーム	株式会社川島コーポレーション	66	66	63	95.5	2025年 7月1日
有老-32	サニーライフ鎌倉	住宅型有料老人ホーム	株式会社川島コーポレーション	128	128	122	95.3	2025年 7月31日
有老-33	ニチイホーム西国分寺	介護付有料老人ホーム	株式会社ニチイケアパレス	46	46	46	100.0	2025年 9月1日
有老-34	ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷	介護付有料老人ホーム	ＳＯＭＰＯケア株式会社	80	80	64	80.0	2025年 8月1日
有老-35	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家狭山	介護付有料老人ホーム	ＳＯＭＰＯケア株式会社	50	50	40	80.0	2025年 11月1日
有老-36	ロイヤル川口	介護付有料老人ホーム	シニアライフサポート株式会社	56	56	48	85.7	2025年 7月1日
有老-37	ノアガーデンレジェンド	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	70	70	48	68.6	2025年 9月1日
有老-38	ノアガーデンエル・グレイス	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	51	51	41	80.4	2025年 9月1日
有老-39	ノアガーデンシーズンベル	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	136	136	82	60.3	2025年 9月1日
有老-40	ハートランド川口明生苑	介護付有料老人ホーム	株式会社明昭	97	100	74	74.0	2025年 10月16日
有老-41	リハビリホームグランダ南浦和	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	58	60	58	96.7	2025年 12月1日
有老-42	まどか南浦和	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	54	54	54	100.0	2025年 11月1日
有老-43	ニチイメゾン稲毛	住宅型有料老人ホーム	株式会社ニチイケアパレス	85	95	84	88.4	2025年 7月1日
有老-44	はなことば追浜	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	59	59	58	98.3	2025年 12月1日
有老-45	ノアガーデンＡ館	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	42	42	37	88.1	2025年 8月30日
有老-46	ノアガーデンＢ館	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	37	40	34	85.0	2025年 8月30日
有老-47	ノアガーデン別邸	住宅型有料老人ホーム	株式会社ノアコンツェル	28	28	21	75.0	2025年 8月30日
有老-48	ＰＤハウス東大阪	住宅型有料老人ホーム	株式会社サンウェルズ	48	48	47	97.9	2025年 10月1日
有老-49	ツクイ・サンシャイン横浜戸塚	介護付有料老人ホーム	株式会社ツクイ	66	66	65	98.5	2025年 10月1日
有老-50	星ヶ丘ドクターズビル	介護付有料老人ホーム	株式会社ニチイケアパレス	42	61	45	73.8	2025年 12月1日
有老-51	サニーライフ船橋	住宅型有料老人ホーム	株式会社川島コーポレーション	185	185	184	99.5	2025年 7月1日
有老-52	メディカル・リハビリホームくらら京王東府中	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	50	50	49	98.0	2025年 12月1日
サ高住-1	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家Ｓ 淡路駅前	サービス付き高齢者向け住宅	ＳＯＭＰＯケア株式会社	137	137	133	97.1	2025年 8月1日
サ高住-2	ＳＯＭＰＯケア そんぽの家Ｓ 神戸上沢	サービス付き高齢者向け住宅	ＳＯＭＰＯケア株式会社	85	85	80	94.1	2025年 8月1日
サ高住-3	ノアガーデン カーサ・リッツ	サービス付き高齢者向け住宅	株式会社ノアコンツェル	115	115	75	65.2	2026年 1月20日
サ高住-4	ノアガーデン ブルームビュー(注4)	サービス付き高齢者向け住宅	株式会社ノアコンツェル	40	40	-	-	2026年 1月20日
有老・ 医療-1	シップ千里ビルディング(注5)	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	181	200	200	100.0	2025年 9月1日
合計		-	-	4,569	4,822	4,314	89.5	-

（注1）	「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」（以下「重要事項説明書」といいます。）に表示された数値に基づく数値を記載しています。
（注2）	「入居率」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）	「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書に記載されている記入年月日、基準日又は作成日を記載しています。
（注4）	「ノアガーデン ブルームビュー」は、ホスピス型住宅へのリニューアルに伴う全館改修工事の実施により、重要事項説明書作成時点では入居者数は0名でした。改修工事は既に完了しており、現在はオペレーターによる新規入居者の募集を行い、順次入居を進めています。
（注5）	「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては有料老人ホームに係る施設概要を記載しています。

医療関連施設等の概要（第22期末時点：アウトプット指標）

物件番号	医療-1
物件名称	新潟リハビリテーション病院
オペレーター	医療法人愛広会	開設年月	1990年6月 （前身である尾山病院として開設）
施設の類型	病院	許可病床数	158床（一般病床101床／療養病床57床）
診療科目	リハビリテーション科、整形外科、内科、脳神経内科、歯科・歯科口腔外科	施設認定	日本リハビリテーション医学会認定研修施設
施設基準 （入院料）	2階（47床） 地域包括ケア病棟入院料1 3階（54床） 一般病棟入院基本料（急性期一般入院料4） 地域包括ケア入院医療管理料1 4階（57床） 回復期リハビリテーション病棟入院料1
外部評価	日本医療機能評価機構　認定病院（認定番号　JC1424-4）3rdG:Ver.2.0

物件番号	有老・医療-1
物件名称	シップ千里ビルディング（千里中央病院）　(注)
オペレーター	医療法人協和会	開設年月	2008年10月
施設の類型	病院	許可病床数	400床（一般病床400床）
診療科目	リハビリテーション科、整形外科、脳神経外科、外科、内科、脳神経内科、緩和ケア内科	施設認定	日本リハビリテーション医学会認定研修施設
施設基準 （入院料）	西6階（25床） 緩和ケア病棟入院料1 東6階（25床） 障害者施設等2 10対1入院基本料 西5階（50床） 障害者施設等2 10対1入院基本料 東5階（50床） 障害者施設等2 10対1入院基本料 西4階（50床） 回復期リハビリテーション病棟入院料1 東4階（50床） 障害者施設等2 10対1入院基本料 西3階（50床） 障害者施設等2 10対1入院基本料 東3階（50床） 回復期リハビリテーション病棟入院料1 西2階（50床） 回復期リハビリテーション病棟入院料1
外部評価	日本医療機能評価機構　認定病院（認定番号　JC2382）3rdG:Ver.2.0

（注）	「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては病院に係る施設概要を記載しています。

損益状況（第22期末時点：アウトプット指標）

単位：千円

不動産等の名称	第22期（2025年8月1日～2026年1月31日）
	不動産賃貸事業収益			不動産賃貸事業費用							ＮＯＩ （注3）
		賃料 収入	その他 収入		公租 公課	外注 委託費	修繕費	損害 保険料	減価 償却費	その他
アクアマリーン西宮浜	非開示（注2）			24,593	4,165	2,100	493	282	17,103	448	58,933
ボンセジュール千歳船橋				5,724	1,864	225	-	133	3,048	451	21,330
ボンセジュール日野				5,164	1,266	214	-	102	3,130	450	19,433
ボンセジュール武蔵新城				4,213	1,057	167	-	90	2,447	450	16,101
メディカル・リハビリホーム ボンセジュール 秦野渋沢				8,474	1,814	213	-	177	5,817	450	21,054
アズハイム光が丘				15,085	3,872	381	864	237	9,278	450	37,807
アズハイム文京白山				11,060	2,616	381	785	151	6,674	450	36,377
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ町田小野路				50,113	5,977	780	3,311	448	39,144	450	94,031
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレあざみ野				33,066	4,705	780	2,668	329	24,007	575	76,144
さわやか立花館				24,050	2,677	1,200	-	402	19,320	450	47,126
さわやか和布刈館				24,618	2,983	1,200	1,340	253	18,391	450	42,006
さわやか田川館				8,045	1,107	1,200	-	177	5,109	450	12,748
グッドタイムホーム不動前				14,747	3,162	600	169	209	10,155	450	46,408
リハビリホーム ボンセジュール四つ木				4,920	923	223	-	87	3,286	400	20,727
メディカルホーム ボンセジュール伊丹				6,585	1,431	371	-	122	4,260	400	13,949
神戸学園都市ビル				53,879	9,611	900	1,212	673	41,081	400	113,602
グリーンライフ守口				47,093	7,117	1,363	9,670	456	28,084	400	100,991
はぴね神戸魚崎弐番館				10,249	1,390	1,200	338	108	6,812	400	24,062
グランダ鶴間・大和				8,171	1,955	618	760	177	4,260	400	26,258
スマイリングホーム メディス足立				16,224	3,355	540	213	232	11,484	400	60,752
愛広苑壱番館ビル				10,364	2,547	840	1,678	150	4,748	400	19,978
はなことば南				9,913	1,589	600	326	104	6,892	400	27,579
はなことば三浦				10,769	1,567	600	800	113	7,288	400	16,927
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ浜川崎				19,288	3,506	2,770	37	241	12,333	400	45,396
はなことば新横浜				15,085	4,471	900	167	323	8,823	400	55,650
はなことば新横浜2号館				6,145	2,570	600	72	116	2,385	400	11,052
はなことば小田原				11,268	1,408	600	399	130	8,329	400	24,661
ベルジ箕輪				30,277	5,134	1,020	1,306	562	21,853	400	55,484
ベルジ武尊				29,322	2,220	1,020	225	283	25,173	400	45,957
サニーライフ北品川				11,076	2,826	600	780	155	6,313	400	44,737
サニーライフ鎌倉				13,176	2,721	720	387	200	8,747	400	38,471
ニチイホーム西国分寺				5,576	1,278	660	480	89	2,668	400	18,084
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷				14,592	2,965	750	589	208	9,679	400	32,313
ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山				5,466	1,442	750	71	102	2,700	400	16,133
ロイヤル川口				14,399	2,918	1,647	1,597	197	7,635	403	30,436
ノアガーデン レジェンド				10,215	1,988	300	-	143	7,615	167	24,400
ノアガーデン エル・グレイス				7,782	1,749	300	-	108	5,458	166	17,697
ノアガーデン シーズンベル				16,636	4,236	720	-	232	11,047	400	39,032
ハートランド川口明生苑				16,520	2,883	720	-	247	12,269	400	51,128
リハビリホーム グランダ南浦和				10,476	1,845	480	657	129	7,164	200	24,755
まどか南浦和				8,870	1,117	480	3,642	104	3,327	200	16,806
ニチイメゾン稲毛				16,837	3,131	900	727	241	11,437	400	40,794
はなことば追浜				8,643	2,058	600	290	101	5,193	400	12,615
ノアガーデン A館				5,223	1,050	225	-	96	3,750	100	12,729
ノアガーデン B館				3,609	749	225	-	63	2,471	100	8,155
ノアガーデン 別邸				3,163	760	225	-	63	2,014	100	8,222
PDハウス東大阪				7,927	1,574	844	-	97	5,011	400	18,688
ツクイ・サンシャイン 横浜戸塚				6,739	2,302	600	-	156	3,279	400	26,963
星ヶ丘ドクターズビル				4,923	-	625	142	218	3,601	335	23,781
サニーライフ船橋				11,041	-	600	355	301	9,449	335	49,412
メディカル・リハビリホーム くらら 京王東府中				2,192	-	480	51	60	1,330	269	13,938
ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 淡路駅前				27,702	4,889	510	-	354	21,500	448	58,255
ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 神戸上沢				18,380	2,941	510	1,166	209	13,104	449	35,013
ノアガーデン カーサ・リッツ				18,599	3,829	300	-	258	14,044	166	46,223
ノアガーデン ブルームビュー				6,884	1,383	225	-	120	5,055	100	19,602
新潟リハビリテーション病院				29,052	9,400	1,030	470	479	17,173	500	78,000
シップ千里ビルディング				88,024	29,198	1,500	-	1,412	55,513	400	339,291
合計	2,631,190	2,619,972	11,218	912,255	179,316	41,139	38,242	13,038	619,287	21,230	2,338,222

（注1）	記載の数値は全て千円未満を切捨てています。
（注2）	各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」につきましては、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した合計値を記載しています。
（注3）	「ＮＯＩ」＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

鑑定評価書の概要（第22期末時点：アウトプット指標）

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (百万円)	鑑定評価書の概要（注1）						鑑定 ＮＯＩ 利回り （％） （注4）
				直接還元法		ＤＣＦ法			鑑定 ＮＯＩ (百万円) （注3）
				価格 (百万円)	還元 利回り （％）	価格 (百万円)	割引率 （％） （注2）	最終 還元 利回り （％）
有老-1	アクアマリーン西宮浜	株式会社立地評価研究所	2,130	2,150	5.1	2,120	4.8	5.3	116	5.9
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	株式会社谷澤総合鑑定所	997	1,020	4.3	987	4.4	4.5	47	5.8
有老-3	ボンセジュール日野	株式会社谷澤総合鑑定所	834	849	4.7	827	4.8	4.9	44	6.1
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	株式会社谷澤総合鑑定所	643	653	5.1	638	5.2	5.3	37	6.4
有老-5	メディカル・リハビリホーム ボンセジュール秦野渋沢	株式会社谷澤総合鑑定所	867	882	4.9	861	5.0	5.1	50	6.9
有老-7	アズハイム光が丘	一般財団法人日本不動産研究所	1,510	1,520	4.5	1,500	4.3	4.6	75	5.4
有老-8	アズハイム文京白山	一般財団法人日本不動産研究所	1,880	1,890	4.0	1,860	3.8	4.1	75	5.2
有老-9	ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ町田小野路	一般財団法人日本不動産研究所	4,290	4,310	4.4	4,260	4.2	4.5	193	5.4
有老-10	ＳＯＭＰＯケアラヴィーレあざみ野	一般財団法人日本不動産研究所	3,430	3,450	4.2	3,400	4.0	4.3	154	5.0
有老-11	さわやか立花館	一般財団法人日本不動産研究所	1,580	1,590	5.2	1,560	5.0	5.4	92	6.0
有老-12	さわやか和布刈館	一般財団法人日本不動産研究所	1,460	1,470	5.4	1,450	5.2	5.6	85	6.1
有老-13	さわやか田川館	一般財団法人日本不動産研究所	359	362	5.4	356	5.2	5.6	24	6.2
有老-14	グッドタイムホーム不動前	一般財団法人日本不動産研究所	2,040	2,050	4.0	2,020	3.8	4.1	90	5.1
有老-15	リハビリホームボンセジュール四つ木	株式会社谷澤総合鑑定所	904	920	4.6	897	4.7	4.8	51	6.3
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	株式会社谷澤総合鑑定所	557	566	5.1	553	5.2	5.3	45	8.7
有老-17	神戸学園都市ビル	大和不動産鑑定株式会社	4,800	4,870	4.3	4,770	4.1	4.5	226	5.2
有老-18	グリーンライフ守口	大和不動産鑑定株式会社	4,850	4,930	4.2	4,820	4.0	4.4	220	5.3
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	大和不動産鑑定株式会社	1,050	1,060	4.3	1,040	4.1	4.5	48	5.2
有老-20	グランダ鶴間・大和	株式会社谷澤総合鑑定所	1,020	1,030	4.7	1,020	4.8	4.9	52	5.2
有老-21	スマイリングホームメディス足立	株式会社谷澤総合鑑定所	2,650	2,700	4.2	2,630	4.3	4.4	120	5.3
有老-22	愛広苑壱番館ビル	株式会社谷澤総合鑑定所	826	824	5.0	827	5.1	5.2	42	5.5
有老-23	はなことば南	一般財団法人日本不動産研究所	1,210	1,220	4.3	1,200	4.1	4.4	55	5.1
有老-24	はなことば三浦	株式会社谷澤総合鑑定所	670	678	4.6	666	4.7	4.8	34	5.6
有老-25	ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ浜川崎	JLL森井鑑定株式会社	1,830	1,860	4.4	1,800	4.2	4.6	88	5.2
有老-26	はなことば新横浜	一般財団法人日本不動産研究所	2,600	2,620	4.0	2,580	3.8	4.1	110	5.3
有老-27	はなことば新横浜2号館	一般財団法人日本不動産研究所	437	439	5.0	435	4.8	5.2	22	6.0
有老-28	はなことば小田原	株式会社谷澤総合鑑定所	953	967	4.8	947	4.9	5.0	49	5.6
有老-29	ベルジ箕輪	大和不動産鑑定株式会社	1,770	1,790	4.8	1,760	4.6	5.0	106	6.5
有老-30	ベルジ武尊	大和不動産鑑定株式会社	1,600	1,610	5.2	1,590	5.0	5.4	90	6.8
有老-31	サニーライフ北品川	大和不動産鑑定株式会社	2,090	2,120	4.1	2,070	3.9	4.3	89	4.9
有老-32	サニーライフ鎌倉	株式会社谷澤総合鑑定所	1,570	1,590	4.3	1,560	4.4	4.5	75	5.3
有老-33	ニチイホーム西国分寺	大和不動産鑑定株式会社	768	783	4.1	762	3.9	4.3	36	5.0
有老-34	ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ神戸伊川谷	株式会社立地評価研究所	1,300	1,320	4.3	1,290	4.1	4.5	63	4.9
有老-35	ＳＯＭＰＯケアそんぽの家 狭山	株式会社立地評価研究所	647	657	4.7	643	4.5	4.9	32	5.4
有老-36	ロイヤル川口	大和不動産鑑定株式会社	1,420	1,430	4.1	1,410	3.9	4.3	61	4.9
有老-37	ノアガーデン レジェンド	株式会社谷澤総合鑑定所	930	940	5.0	920	5.1	5.2	48	5.6
有老-38	ノアガーデン エル・グレイス	株式会社谷澤総合鑑定所	670	680	5.0	670	5.1	5.2	35	5.6
有老-39	ノアガーデン シーズンベル	株式会社谷澤総合鑑定所	1,580	1,600	4.8	1,570	4.9	5.0	78	5.8
有老-40	ハートランド川口明生苑	一般財団法人日本不動産研究所	2,270	2,280	4.1	2,250	3.9	4.2	100	5.0
有老-41	リハビリホームグランダ南浦和	株式会社立地評価研究所	1,100	1,110	4.1	1,100	3.9	4.2	49	4.8
有老-42	まどか南浦和	株式会社立地評価研究所	882	892	4.1	878	3.9	4.2	39	4.8
有老-43	ニチイメゾン稲毛	株式会社立地評価研究所	1,670	1,700	4.6	1,660	4.4	4.8	83	5.5
有老-44	はなことば追浜	株式会社谷澤総合鑑定所	515	516	4.4	515	4.5	4.6	25	5.1
有老-45	ノアガーデン A館	大和不動産鑑定株式会社	402	405	4.8	400	4.6	5.0	24	6.3
有老-46	ノアガーデン B館	大和不動産鑑定株式会社	292	295	4.8	291	4.6	5.0	15	5.6
有老-47	ノアガーデン 別邸	大和不動産鑑定株式会社	314	317	4.8	313	4.6	5.0	16	5.3
有老-48	PDハウス東大阪	株式会社立地評価研究所	745	759	4.8	739	4.6	5.0	37	5.4
有老-49	ツクイ・サンシャイン横浜戸塚	大和不動産鑑定株式会社	1,190	1,210	4.0	1,180	3.8	4.2	53	4.6
有老-50	星ヶ丘ドクターズビル	一般財団法人日本不動産研究所	883	885	4.0	881	3.8	4.1	45	5.6
有老-51	サニーライフ船橋	株式会社立地評価研究所	2,230	2,280	4.3	2,210	4.1	4.5	106	4.9
有老-52	メディカル・リハビリホームくらら京王東府中	株式会社谷澤総合鑑定所	849	862	3.9	843	4.0	4.1	37	4.5
サ高住-1	ＳＯＭＰＯケアそんぽの家Ｓ 淡路駅前	一般財団法人日本不動産研究所	2,380	2,410	4.7	2,350	4.5	4.9	116	6.0
サ高住-2	ＳＯＭＰＯケアそんぽの家Ｓ 神戸上沢	一般財団法人日本不動産研究所	1,430	1,440	4.8	1,410	4.6	5.0	71	5.9
サ高住-3	ノアガーデン カーサ・リッツ	株式会社谷澤総合鑑定所	1,760	1,780	5.0	1,750	5.1	5.2	91	5.6
サ高住-4	ノアガーデン ブルームビュー	大和不動産鑑定株式会社	770	778	4.8	766	4.6	5.0	38	5.1
医療-1	新潟リハビリテーション病院	一般財団法人日本不動産研究所	2,280	2,290	6.5	2,270	6.3	6.7	152	7.4
有老・ 医療-1	シップ千里ビルディング	株式会社谷澤総合鑑定所	14,700	14,800	4.3	14,600	4.4	4.5	668	5.1
合計			97,384	98,409	-	96,675	-	-	4,750	5.4

（注1）	2026年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注2）	「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。
（注3）	「鑑定ＮＯＩ」は、鑑定評価書に記載された2026年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、ＮＯＩは減価償却費を控除する前の収益であり、ＮＯＩに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したＮＣＦ（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。本書において同様です。
（注4）	「鑑定ＮＯＩ利回り」は、以下の計算式により算出した数値の小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、鑑定ＮＯＩ利回りの合計欄には、平均鑑定ＮＯＩ利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定ＮＯＩの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。鑑定ＮＯＩ利回り＝各信託不動産の鑑定ＮＯＩ÷各信託不動産の取得価格

運用資産の資本的支出（第22期末時点：アウトプット指標）

2026年1月期（第22期）実績

不動産等の名称（所在）	目的	期間	工事金額（千円）
シップ千里ビルディング （大阪府豊中市）	共用部空調・換気設備更新（Ⅰ期）	自 2025年10月 至 2025年12月	74,014
ノアガーデンブルームビュー （北海道札幌市）	外壁改修	自 2025年7月 至 2025年9月	25,502
まどか南浦和 （埼玉県川口市）	共用部空調更新	自 2026年1月 至 2026年1月	22,176
はなことば三浦 （神奈川県三浦市）	共用部空調更新	自 2026年1月 至 2026年1月	20,350
はなことば追浜 （神奈川県横須賀市）	1階ビルマルチ空調更新	自 2025年12月 至 2026年1月	7,128
その他の不動産等	―	―	83,106
合計			232,277

2026年7月期（第23期）計画

不動産等の名称（所在）	目的	期間	工事予定金額（千円）
			総額	当期 支払額	既支払 総額
シップ千里ビルディング （大阪府豊中市）	共用部空調・換気 設備更新（Ⅱ期）	自 2026年2月 至 2026年5月	103,900	6,490	6,490
グッドタイムホーム不動前 （東京都品川区）	土留め擁壁改修	自 2026年3月 至 2026年4月	33,000	-	-
グッドタイムホーム不動前 （東京都品川区）	非常放送設備更新	自 2026年3月 至 2026年7月	11,000	-	-
はなことば追浜 （神奈川県横須賀市）	居室・共用部照明LED化	自 2026年3月 至 2026年7月	6,400	-	-

オペレーターの会社概要（第22期末時点：アウトプット指標）

オペレーターの名称	本店所在地 （注）	代表者 （注）	設立年月 （注）	資本金 又は 資産の 総額 （百万円） （注）	属性
グリーンライフ株式会社	大阪府吹田市春日三丁目20番8号	代表取締役 玉井 信行	1994年 5月	50	東京証券取引所プライム市場上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社
ＳＯＭＰＯケア株式会社	東京都品川区東品川四丁目12番8号	代表取締役 鷲見 隆充	1997年 5月	3,925	東京証券取引所プライム市場上場のＳＯＭＰＯホールディングス株式会社の連結子会社
医療法人協和会	兵庫県川西市火打一丁目7番13号	理事長 北川 透	1982年 8月	7,338	―
株式会社ベネッセスタイルケア	東京都新宿区西新宿二丁目3番1号新宿モノリスビル	代表取締役 滝山 真也	1995年 9月	100	非上場会社
プラウドライフ株式会社	神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目2番地4川崎砂子ビルディング8階	代表取締役 峰山 正樹	2006年 7月	33	東京証券取引所プライム市場上場のソニーフィナンシャルグループ株式会社の連結子会社
株式会社さわやか倶楽部	福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号	代表取締役 山本 武博	2004年 12月	100	東京証券取引所スタンダード市場上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社
株式会社川島コーポレーション	千葉県君津市東猪原248番2号	代表取締役 川島 栄吾	1990年 9月	50	非上場会社
ベルジ株式会社	群馬県高崎市箕郷町上芝839番4号	代表取締役 樋口 朋幸	1970年 6月	30	非上場会社
医療法人愛広会	新潟県新潟市北区木崎761番地	理事長 池田 弘	1993年 11月	422	新潟を拠点とするＮＳＧグループに属する医療法人
株式会社アズパートナーズ	東京都千代田区神田駿河台二丁目2番地	代表取締役 植村 健志	2004年 11月	599	東京証券取引所スタンダード市場上場
株式会社ＪＡＰＡＮ ライフデザイン	東京都港区赤坂一丁目7番1号	代表取締役 伊東 鐘賛	2004年 4月	340	非上場会社 野村不動産ホールディングス株式会社と資本提携
株式会社ニチイケアパレス	東京都千代田区神田駿河台四丁目6番地	代表取締役 櫻井 紀之	1964年 6月	80	非上場会社 （日本生命保険相互会社の連結子会社）
シニアライフサポート株式会社	埼玉県川口市青木二丁目5番24号	代表取締役 町田 知尚	2006年 11月	30	東京証券取引所プライム市場上場の株式会社ゼンショーホールディングスの関連会社
株式会社ノアコンツェル	北海道札幌市豊平区平岸七条十四丁目1番32号	代表取締役 田邉 隆通	1979年 2月	100	東京証券取引所グロース市場上場の株式会社シーユーシーの連結子会社
株式会社明昭	東京都足立区保木間四丁目3番5号	代表取締役 渡部 裕美	1998年 8月	10	非上場会社
株式会社サンウェルズ	石川県金沢市二宮町15番13号	代表取締役 苗代 亮達	2006年 9月	35	東京証券取引所プライム市場上場会社
株式会社ツクイ	神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目6番1号	代表取締役 高畠 毅	2020年 5月	5	非上場会社

（注）	「本店所在地」、「設立年月」及び「資本金又は資産の総額」は、2026年1月15日時点の登記簿上の表示又はホームページ記載の情報に基づいて記載しています。「代表者」については、2026年4月1日時点の情報に基づいて1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。

「少子高齢化」から派生する様々な問題

人口減少と高齢化が進む

我が国の65歳以上の高齢者人口（2023年9月15日現在推計）は、3,623万人、総人口に占める割合は29.1%となっており世界で最も高齢化が進んでいます。総人口が減少し少子化が進む一方、65歳以上の人口が増加することにより高齢化率は上昇を続け、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）によると、2038年に33.9%と国民の3人に1人が65歳以上となる社会が到来すると推計されています。特に75歳以上が占める割合は増加を続け、少子化による労働の担い手不足と高齢化による医療介護ニーズの増加は医療・介護業界に大きな影響を及ぼし始めています。

【日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し】

（出所）	総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」に基づき、本資産運用会社が作成しています。
（出所）	総務省統計局ホームページ　統計トピックスNo.138 統計からみた我が国の高齢者－「敬老の日」にちなんで－

【出生数と出生率の推移】

（出所）	厚生労働省「人口動態統計（2024年）」

高まる介護サービス需要と医療サービスの変化

高齢化により要介護認定者数は増加の一途を辿り、家族構成の変化も相俟って、介護ニーズが一層高まることが予想されることから、介護の担い手確保とヘルスケア施設の供給促進が求められています。
また医療機関以外の自宅や高齢者施設等で最期を迎える人の数が急速に増加すると見込まれることから、看取りの担い手として高齢者施設等の役割が重視されるとともに、医療機関による自宅や高齢者施設等での医療サービス（在宅医療）と医療・介護の関係機関の連携が求められています。

【要介護認定者数の推移】

（出所）	厚生労働省「介護保険事業状況報告」

年次死亡者数と死亡場所

（出所）	KPMGヘルスケアジャパン株式会社
（注）	CAGR（compound average growth rate）とは、複数年にわたる成長率から1年あたりの幾何平均を求めた年平均成長率です。

供給促進が求められるヘルスケア施設

⾼齢期の暮らしを⽀える住宅（注）の数を、2023年の108万⼾から2035年には150万⼾へ引き上げることが掲げられました。

高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率

（注）	サービス付き⾼齢者向け住宅、シルバーハウジング、居住サポート住宅、有料⽼⼈ホーム等

【高齢者向け施設・住宅の定員数と利用者数】

（出所）	厚生労働省「介護給付費等実態統計」、厚生労働省「社会福祉施設等調査」、一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」ホームページを基に資産運用会社が作成。
（注）	介護老人福祉施設、介護老人保健施設、介護療養型医療施設、介護医療院、認知症対応型共同生活介護（グループホーム）は利用者数を記載しています。

（参考）ヘルスケア施設の整備・拡充への環境整備

国は2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。

この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、ヘルスケアリート活用に向けたガイドラインが整備されました。

また、新しい資本主義実行計画フォローアップ（2022年6月7日閣議決定）の中で「優良な不動産ストックの形成等のため、2030年頃までにリート等の資産総額を約40兆円とすることを目標とし、2022年度中にヘルスケアリートの活用に係るガイドラインを見直す」ことを掲げている。これを受けリートによるヘルスケア施設の取得に資するよう、2023年3月28に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」が改定され、ガイドラインの内容を解説するハンドブックが作成されました。

ヘルスケアリートの普及策として、金融庁、国土交通省、東京証券取引所、一般社団法人不動産証券化協会の共催によるセミナーが毎年開催されるなど、官民を挙げた取組みが図られています。

介護における様々な問題

介護業界における人材不足

2024年の介護関係職種の有効求人倍率は4.07倍と、全業種より依然として高い水準となっています。
また、第8期介護保険事業計画の介護サービス見込み量等に基づき都道府県が推計した介護職員の必要数をみると、2040年度までに新たに約69万人の介護人材が必要と見込まれています。

【有効求人倍率（全業種及び介護関係職種）と失業率】

（出所）	厚生労働省「職業安定業務統計」、総務省「労働力調査」

【2040年に向けた介護人材ニーズ】

（出所）	厚生労働省「第８期介護保険事業計画に基づく介護職員の必要数について　別紙1」

介護における高齢者への虐待

介護における高齢者への虐待も大きな問題となっています。虐待の理由は様々ですが、介護負担の重さが要因で引き起こされるケースが多々あり、介護を担う人の負担軽減のため、受け皿となる介護サービスの拡充が求められています。

また、介護施設における虐待も、家族等によるものよりは件数が少ないものの一定数あることから、介護事業者による従事者への虐待に対する知識の向上や不適切ケアの防止を目的とした研修、マニュアル作成などの取組みが行われています。

【高齢者虐待件数の推移】

（出所）	厚生労働省「令和6年度「高齢者虐待の防止、高齢者の養護者に対する支援等に関する法律」に基づく対応状況等に関する調査結果」

国・地方公共団体の取組み

さらに増大する社会保障給付費（医療・介護）

高齢化及び少子化の進展により、我が国における社会保障給付費は大幅な増加が予測されており、大きな課題となっています。

【2040年を見据えた社会保障給付費の将来見通し】

（出所）	内閣官房・内閣府・財務省・厚生労働省「2040年を見据えた社会保障の将来見通し」

地域包括ケアシステムの構築

団塊の世代が75歳以上となる2025年以降、医療・介護の需要がさらに増加すること受け、国（厚生労働省）では、高齢者の尊厳の保持と自立生活の支援の目的のもとで、可能な限り住み慣れた地域で、自分らしい暮らしを人生の最期まで続けることができるよう、住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される地域包括ケアシステムの構築を推進しています。

地域ごとの実情に応じた地域包括ケアシステムによって、健康寿命の延伸、公的なサービスだけでなく地域の力を活用しながら高齢者を支えていく社会が実現し、社会保障制度の持続可能性の確保につながると考えられます。

地域医療構想の策定と医療機能の分化・連携の推進

限られた医療資源の中で医療・介護サービス需要の増加・多様化に対応するとともに、良質かつ適切な医療を効果的かつ効率的に提供する体制の構築が求められています。超高齢社会（注）にも耐えうる医療提供体制の構築を目的とした「医療介護総合確保推進法」によって、「地域医療構想」が制度化されました。

現行の地域医療構想は、2025年に向けて、病床の機能分化・連携を通じて、質の高い効率的な医療提供体制の確保を目的とするものです。2040年頃を見据え、新たな地域医療構想を策定するとの方針が示されました。

（注）	「超高齢社会」とは、全人口において65歳以上の高齢者人口が占める割合（高齢化率）が21％以上の社会を指します。
（出所）	厚生労働省「地域医療構想」を基に、本資産運用会社が作成しています。

高齢者への虐待防止の取組み

国や各地方公共団体では、高齢者への虐待防止に向けて様々な取組みが行われています。

• 高齢者虐待防止ネットワークの構築（民生委員や住民等の「早期発見・見守りネットワーク行政機関や法律関係者等の「関係専門 機関介入支援ネットワーク」等）
• 毎年「高齢者虐待の防止、高齢者の養護者に対する支援等に関する法律」に基づく調査実施
• 虐待対応マニュアルの策定
• 関係機関、民間団体等との連携協力体制の整備
• 対応窓口、高齢者虐待対応協力者の名称等の周知　など

介護人材確保に向けた環境整備

増加を続ける介護サービスへの需要に対応するため、国では「介護職員の処遇改善」「多様な人材の確保・育成」「離職防止・定着促進・生産性向上」「介護職の魅力向上」「外国人材の受入環境整備」などの対策に取り組むとしています。

（出所）	厚生労働省　社会保障審議会　資料より